Наиболее востребованный формат жилья: тенденции первичного рынка
Фото: kommersant.ru
В последние годы на российском рынке недвижимости прослеживается явный тренд — средняя площадь реализуемых квартир уменьшается. Несмотря на отдельные запреты на строительство малогабаритных квартир, сегодня россияне отдают предпочтение более компактным лотам, что подтверждается снизившейся к июлю 2025 года средней площадью квартиры до 50,4 кв. м. Это на 2% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такой сдвиг вызван рядом факторов, ключевыми среди которых стали нововведения в банковской сфере и завершение широких программ льготной ипотеки.
Самое ощутимое сокращение средней площади жилья зафиксировано в Чебоксарах — здесь она уменьшилась на 10% и теперь составляет 57,5 кв. м. В Кирове показатель снижен на 9% (до 50,5 кв. м), а в Ярославле и Липецке — на 7% (до 51,3 и 53,6 кв. м соответственно). Специалисты отмечают: это отражение меняющегося потребительского поведения и финансовых возможностей населения.
Экономика и стратегии покупателей в условиях ипотечных перемен
Эксперты убеждены: ключевые финансовые тенденции напрямую влияют на предпочтения покупателей. По мнению Елизаветы Родиной, руководителя управления маркетинговых исследований девелоперской компании «Главстрой», основой этого явления стало снижение покупательной способности после роста ключевой ставки и завершения программы массовой льготной ипотеки летом 2024 года. Для многих граждан покупка недвижимости на прежних условиях стала практически невозможной, и основной стратегией стало сокращение расходов за счет выбора компактного жилья.
Как отмечает Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту компании RBI, россияне стремятся минимизировать ежемесячные платежи по ипотеке путем приобретения квартир меньшей площади. Кроме того, по словам Федора Ушакова, директора по продажам компании «Мангазея», резкое удорожание строительства также ограничивает возможности покупателей в выборе крупных квартир — стоимость за квадратный метр продолжает расти.
Особый интерес представляют законодательные инициативы и их влияние на рынок. Несмотря на действующие нормы — такие как запрет на продажу квартир общей площадью менее 28 кв. м в Москве, а затем и других регионах, — застройщики нашли решения, формируя предложения с предельной площадью на границе разрешенного минимума. Это сохраняет привлекательность малогабаритных квартир для тех, кто ищет доступные варианты.
Как изменился баланс предложений — студии завоевывают популярность
В последние месяцы доля студий в структуре реализованных квартир достигла 30–40% от общего объема продаж на первичном рынке, подчеркивает Михаил Гущин. Это показатель того, что спрос на малые форматы сохраняется на устойчиво высоком уровне. И хотя средняя площадь уменьшается, эксперты считают, что при благоприятных изменениях в денежно-кредитной политике ситуация может измениться — основатель SIS Development Ярослав Гутнов ожидает, что дальнейшее снижение ставок спровоцирует увеличение средней площади приобретаемых квартир.
Важный тренд — общее увеличение объемов вводимого жилья. За январь-июнь 2025 года в стране было сдано в эксплуатацию 52,2 млн квадратных метров. Такая динамика подтверждает высокий уровень предложения, что способствует стабильности на первичном рынке жилья.
Интересно, что на фоне снижения средней площади квартир в массовых проектах, элитные новостройки демонстрируют противоположную динамику. В первом полугодии 2025 года средняя площадь сделки в этом сегменте увеличилась на 5% год к году и достигла 80 кв. м, а в премиум-классе — на 4% (до 76 кв. м). Это свидетельствует о достатке и платежеспособности покупателей дорогой недвижимости, а также о сохраняющемся инвестиционном интересе к крупным объектам.
В отличие от массового сегмента, где малогабаритное жилье востребовано, девелоперы премиум- и элитного класса избегают проектов с компактными квартирами. Как подчеркивает Валерий Ручий, руководитель департамента продаж Uniq Development, спрос на малые площади среди обеспеченных покупателей минимален. Анна Раджабова, директор по управлению элитной недвижимостью «Метриум Премиум», отмечает, что почти все ранее выведенные небольшие квартиры были проданы в начале года, и сегодня в элитном сегменте преобладают просторные варианты.
Предложения на рынке растут, но число сделок сокращается
Компаниям-застройщикам приходится адаптироваться не только к меняющимся ожиданиям покупателей, но и к растущему предложению. Особенно ярко это выражено в массовом сегменте: число новых объектов увеличивается на фоне снижающейся активности покупателей. Эксперты прогнозируют, что в условиях конкуренции застройщики будут стремиться делать свои объекты максимально привлекательными как по цене, так и по функциональности, что может привести к появлению новых планировочных решений и форматов жилья.
На премиальном рынке продолжается тенденция к укрупнению средних площадей продаваемых объектов. Как подчеркивает Михаил Гущин, этому способствует активность инвесторов, которые рассматривают жилье не только как объект для личного проживания, но и как способ сохранения капитала. С другой стороны, существенный рост числа сделок фиксируется благодаря устойчивому спросу со стороны состоятельных граждан, которые заинтересованы в высоком уровне комфорта и приватности.
Позитивные перспективы развития: оптимизм и доверие экспертов
Несмотря на сложные экономические условия последних лет, рынок новостроек демонстрирует быструю адаптацию и устойчивое развитие. Даже на фоне сокращения средней площади квартир спрос на новые форматы остается высоким, а девелоперы оперативно подстраиваются под изменяющиеся запросы покупателей. Федор Ушаков уверен, что благодаря современным проектам и эффективным планировкам многим удается приобрести жилье, отвечающее их ожиданиям.
В профессиональном сообществе преобладает оптимистичное настроение относительно дальнейших перспектив отрасли. Если тенденция к снижению процентных ставок сохранится, есть вероятность увеличения числа сделок и возврата интереса к более просторным квартирам. А для премиального сегмента характерно стабильное развитие, что подтверждают результаты продаж в первом полугодии: объем сделок в Москве по элитному жилью увеличился на 51%, достигнув 160 млрд рублей.
Таким образом, рынок новостроек, несмотря на все вызовы, остается динамичным и отзывчивым к новым требованиям. Вместе с профессиональным ростом девелоперских компаний, таких как Главстрой, RBI, Мангазея, SIS Development, Uniq Development и Метриум Премиум, появляется все больше привлекательных и качественных проектов для самой разной аудитории.
