Российские железные дороги (РЖД) в ближайшем будущем планируют выставить на продажу крупный офисный комплекс, расположенный в башне Moscow Towers в деловом центре «Москва-Сити». Эта инициатива появилась на фоне актуальной задачи частичного покрытия существующего долга, который на текущий момент оценивается в четыре триллиона рублей. Потенциальная реализация офисных площадей, как ожидается, пройдет в феврале-марте. Идею продажи активно обсуждают представители рынка и руководители профильных компаний, среди которых Александр Богданов, Дмитрий Антонов и Микаэл Казарян.
Инвестиции РЖД: выгоды и новые решения
В относительно стабильный 2024 год РЖД вложила немалую сумму — 193,1 миллиарда рублей, приобретя 360 тысяч квадратных метров площадей в престижной башне Moscow Towers для внутренних нужд. Однако ситуация изменилась, и прошлой осенью поступила рекомендация реализовать эти помещения в целях финансовой оптимизации.
Монополия рассчитывает получить за данный актив минимум 220 миллиардов рублей — сумма, которая позволит значительно сократить долговую нагрузку. Однако эксперты рынка отмечают, что при заявленной стоимости желающих приобрести столь крупный объект может быть немного.
Рынок и ожидания: оптимистичный взгляд на варианты продажи
Исполнительный директор Remain Александр Богданов подчеркивает, что интерес инвесторов к такому объекту проявился бы скорее в пределах 180-200 миллиардов рублей. При этом директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов не исключает возможности госзакупки офисных площадей — вероятной альтернативы при недостатке частных покупателей.
По оценке Антонова, сегодня на строительном и инвестиционном рынке присутствует не более пяти крупных холдингов, способных рассматривать подобного рода сделки. Однако экономические условия сокращают круг потенциальных покупателей, делая сделку более сложной. Дополнительную нагрузку создают расходы на отделку помещений, которые могут приблизиться к 50 миллиардам рублей.
Тем не менее, среди экспертов преобладает оптимистичный настрой: государственные структуры или крупные корпорации теоретически могут заинтересоваться объектом класса «премиум». Реализация недвижимости даже в сложной финансовой ситуации станет весомым шагом для укрепления позиции РЖД, обеспечив привлечение новых инвестиций.
Возможные сценарии: перспективы частичных и альтернативных сделок
Александр Богданов предполагает, что в случае отсутствия единого крупного покупателя возможно дробное размещение офисов, что повысит ликвидность каждого отдельного лота. Микаэл Казарян, глава департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, отмечает еще одну привлекательную схему — заключение договора обратной аренды (sale and leaseback), при котором РЖД сможет продолжить аренду нужных помещений, но уже на новых условиях, что создаст дополнительную финансовую гибкость.
Дмитрий Антонов также видит перспективы для передачи башни в управление какому-либо министерству с одновременным обслуживанием действующего кредитного портфеля. Такой подход позволит компании избежать рисков одномоментной реализации большого актива и сохранить контроль над недвижимостью.
Федеральная грузовая компания как элемент финансовой стратегии
Наряду с продажей Moscow Towers, РЖД рассматривает возможность сократить долю в своем ключевом дочернем обществе — Федеральной грузовой компании (ФГК), которая занимает второе место среди железнодорожных грузоперевозчиков России. Планируется выставить на продажу 49% акций ФГК с расчетом получить за них порядка 44 миллиардов рублей. Несмотря на сложную рыночную обстановку и наличие определённых сложностей в деятельности компании, этот шаг может привлечь серьезных инвесторов и частично решить проблему с накопленными долгами.
Комментируя перспективы этой сделки, отраслевые специалисты подчеркивают, что на рынке присутствует интерес к сильным и устойчивым активам. Продажа пакета акций ФГК вкупе с реализацией офисных площадей Moscow Towers позволят не только поправить финансовое положение, но и раскрыть потенциал компаний, обеспечив их дальнейший рост и развитие.
В целом намеченные шаги РЖД свидетельствуют о готовности компании принимать современные управленческие решения и смело смотреть в будущее. Привлечение новых игроков, повышение инвестиционной привлекательности и эффективное управление активами вселяют оптимизм в перспективы железнодорожного сектора и подтверждают динамику его развития на российском рынке.
