Решение КС: поддержка добросовестных покупателей жилья
Фото: kommersant.ru
Конституционный суд Российской Федерации в своём решении, опубликованном 26 мая, подтвердил: даже если сделка по приватизации жилого имущества была признана незаконной, это не может служить основанием для автоматического изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя. Подчёркивается, что иное толкование привело бы к ситуации, когда граждане были бы вынуждены постоянно опасаться утраты собственности из-за возможных ошибок или нарушений со стороны должностных лиц. Такое положение дел противоречит ключевому конституционному принципу доверия граждан к действиям государственных органов.
Дело Татьяны Панкратовой из Судака: история вопроса
Поводом для пересмотра порядка применения статьи 302 Гражданского кодекса стал запрос от жительницы Судака Татьяны Панкратовой. В 2020 году она приобрела квартиру, ранее приватизированную городской служащей, которая, как выяснилось, не состояла на учёте в качестве нуждающейся в жилье. На этом основании прокурор Судака в 2021 году инициировал иск о признании приватизации недействительной. При этом городская администрация не требовала возвращения квартиры, а признаков нарушения закона не выявила. Несмотря на мнение городской администрации, суд принял решение вернуть жильё муниципалитету.
Татьяна Панкратова представила убедительные доказательства добросовестности: перед совершением покупки она тщательно проверила права на квартиру через ЕГРН, убедилась в отсутствии обременений, арестов и ограничений, а также удостоверилась в сроках пользования жильём. Покупатель проявила максимальную осмотрительность, подтверждая свою добросовестность. Однако и городской, и вышестоящие суды оставили решение о возврате квартиры в муниципальную собственность в силе.
Позиция Конституционного суда
Конституционный суд подробно рассмотрел вопрос и установил: нормы гражданского права допускают изъятие имущества у добросовестного приобретателя только в случаях, когда имущество выбыло из собственности вопреки воле прежнего владельца — например, в результате утраты или кражи. При этом, если приобретение произошло на основании официального административного акта, ошибки или нарушения в процедуре приватизации не приводят автоматически к потере прав у добросовестного покупателя.
КС подчеркнул, что наличие законного приватизационного акта и регистрационных документов формируют у граждан основание для доверия к законности сделки. Даже если впоследствии решение о приватизации признаётся незаконным, права добросовестных приобретателей не должны автоматически ущемляться. Такой подход поддерживает стабильность гражданского оборота и укрепляет доверие людей к действиям органов власти.
Разъяснения и ограничения по применению закона
В постановлении Конституционный суд отдельно оговорил: суды вправе истребовать жильё только тогда, когда факт нарушения волеизъявления собственника установлен достоверно — то есть когда изъятие из муниципальной собственности произошло помимо воли самого муниципалитета. Если же местные органы власти сами инициировали приватизацию и оформили все необходимые документы, последующее оспаривание должно быть направлено не против приобретателя, а к лицам, совершившим нарушения или получившим незаконную выгоду.
Тем самым КС предложил механизмы для восстановления нарушенных интересов государства — предъявлять имущественные требования непосредственно к тем, кто совершил нарушение, либо к выгодоприобретателям, которые получили незаконную выгоду от сделки. Признавая право муниципалитета и прокуратуры защищать публичные интересы, КС уточнил, что меры должны быть соразмерны и не наносить ущерба честным гражданам.
Комментарий юриста Евгения Антонова и значение дела
Известный юрист Евгений Антонов, представлявший интересы Татьяны Панкратовой в суде, отметил важность позиции Конституционного суда не только для его доверительницы, но и для всех добросовестных покупателей жилья по всей России. Он обратил внимание на то, что суд учёл как обстоятельства жалобы, так и мнение представителей Совета Федерации и Госдумы. Последние отметили: прокуратура не смогла предъявить доказательств недобросовестности Панкратовой, а сама заявительница исходила из законности действий администрации при оформлении своих прав.
Юрист назвал прежние решения по этому делу судебной ошибкой и подтвердил, что его подопечная в ближайшее время будет добиваться пересмотра решения в судах первой инстанции. Ожидается, что постановление КС, освещающее важную для всего рынка недвижимости правовую позицию, поможет избежать подобных несправедливых ситуаций в будущем.
Оптимистичный взгляд на перспективы граждан
Решение Конституционного суда по делу Татьяны Панкратовой и активное участие профессионального сообщества, в том числе Евгения Антонова, открывают новые возможности для защиты прав добросовестных собственников по всей стране. Теперь у покупателей жилой недвижимости, действующих разумно и осмотрительно, есть уверенность, что их интересы надёжно защищены законом даже в случае последующего признания дефектов в приватизационной процедуре. Такой подход придаст гражданам и участникам сделок уверенности в завтрашнем дне, укрепит правовую стабильность рынка и повысит доверие к государственным органам.
